Jeudi 16 juillet 2009
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Voici le résumé de mon experience de la defiscalisation loi Robien.
1) LE PRET
La loi Robien est en fait l'achat d'un bien immobilier et donc un prêt immobilier consenti souvent sur 15-20- ou 25 ans. Il faut donc être conscient qu' une banque va vous prelever dans tous les cas un certain montant sur votre compte en banque. La question a se poser est etes vous prêt à investir dans l'immobilier.
2) ECONOMIE d'IMPOTS
La loi Robien vous permet de baisser vos impôts grace aux deficits fonciers qui est plafonné à 10 700 euros. Pour calculer votre économie d'impôts maximum c'est simple. Connectez vous sur le site des impôts, remplissez les cases habituelles et calculer votre impôts. Puis, dans un deuxième temps mettre 10 700 dans la case BC de la déclaration et recalculer votre impôt. La différence des deux calculs est l'économies d'impôts maximum que vous allez avoir . cette économie est maintenue sur 9 ans. Après vous avez le choix de vendre votre appartement ou de continuer à le payer sans avoir les économies d'impôts qui vont avec.
3) LE BIEN IMMOBILIER ACHETE
Privilégiez l'achat d'un bien pret de chez vous. Vous pourrez ainsi le gerér plus ou moins et ne pas avoir de frais de déplacement important, des frais d'agence etc. Cela vous permet aussi, de voir la situation de votre bien, ce qui est très important dans le cadre de la revente.
4) GESTION DU BIEN
Vous pouvez faire gérer votre bien par une agence immobilière, mais elle vous prendra environ 8-12 % de votre loyer. Sans compter les frais d'agence souvent 400 euros à chaque entrée d'un locataire et d'autres frais. L'avantage s'est que les agences ont des assurances qui couvrent les vacances et carences locatives. l'inconvénient s'est que s'est très cher. Si l'on prend par exemple un loyer de 400 euros sur 10 ans, la gestion par vous même vous rapporte 400x12x10=48 000 euros. la gestion par une agence vous rapporte 360x12x10=43 200 euros sans compter les autres frais. soit un écart d'environ 5 000 euros ce qui n'est pas rien! Des sociétes comme Insor permet d'avoir des assurances a des prix bien plus raisonnables. voir le site insor.com
5) REVENTE DU BIEN
Après les 9 ans de défiscalisation du bien, vous avez la possibilité de revendre votre bien. Attention, la plus value immobilière est de 27%. c'est à dire que si vous avez acheté votre appartement 100 000 euros et que vous le revendez 120 000 euros, soit une plus value brut de 20 000 euros, et net de 14 500 euros environ.
6) ASSURANCE
Vous avez la possibilité de souscrire une assurance loyer impayés etc auprès d'une société par exemple insor.com. Dans le cadre d'un achat package cette assurance est comprise dans les x% de frais de l'agence immobilière qui gère votre bien. Ces assurances sont plafonnées à 6 mois avec une carence de deux mois. Ils payent souvent par série de 3 mois. En clair, si votre locataire part le 31 décembre, l'assurance commence le 01 janvier. Vous devez donc payer le prêt pendant les mois de janvier et février. L'assurance vous paye ensuite les loyers correspondants hors charge fin mai. Vous devez donc avancez 5 mois de loyer! Il faut en être conscient.
7) RISQUE et FRAIS CACHES de votre investissement
Les risques sont très nombreux et malheureusement les commerciaux n'en parlent pas lors de la vente:
- la revalorisation du bien, votre bien peut prendre de la valeur comme il peut en perdre,
- il existe des risques à la location, dégradation du bien, loyers impayés, etc
- si votre appartement n'est pas loué pendant 1 an l'administration fiscale peut vous réclamer de rembourser l'économie d'impôts,
- vous êtes propiétaire d'un appartement ainsi vous devez payer la taxe foncière,
- lorque vous n'avez pas de locataire les charges de votre appartement sont à votre charge,
- si votre appartement n'est pas loué pendant la période hivernal, vous devrez le chauffer au minimum et les notes d'electricité sont à votre charge.
- si votre bien est géré par une agence à chaque rentrée d'un locataire l'agence vous facture des frais qui sont souvent un mois de loyer.
- vous devez à chaque rentrée d'un nouveau locataire payer un diagnostique catastrophe naturel,
- bien pensez que si vous changer de situation vis a vis des impôts (mariage, pacs, divorce) cela peut remettre en cause completement le montant de votre économie d'impôts.
- il faut prévoir des travaux de raffraichissement de votre appartement soit des frais à prévoir.
- pendant toutes la période de non location, vous allez devoir payer votre prêt sans avoir de revenu en face.
8) OFFRE PACKAGING
D'une manière générale ne pas prendre une offre packaging proposée par des vendeurs. ils se payent sur votre dos et en plus vous êtes pied et main lié avec eux pendant au moins un certain temps.
9) RESUME DE CE QU'IL FAUT FAIRE OU NE PAS FAIRE
- la première question à se poser c'est voulez vous investir dans l'immobilier? L'économie d'impôts ne doit pas masquer l'achat d'un bien immobilier et donc un prêt immobilier auprès d'une banque. L'économie d'impôts est souvent minime par rapport à l'achat et elle ne s'applique que sur 9 ans.
- ne surtout pas prendre une offre packaging vendu par des commerciaux, ils se payent sur votre dos.
- choisir un bien pres de chez vous, et faire évaluer le bien par des agences immobilières locales pour éviter les déboire de certains investisseurs voir le site de l'ADIM.
- si possible faire tout par vous même prendre rdv avec les impôts, prendre rdv avec votre banque, prendre rdv avec des agences immobilières locales.
- visiter les sites de personnes qui ont pas mal de problème, lire la plainte de UFC que choisir en date du 04 juin 2009, connecter vous sur le site de l'ADIM.
10) COMPARATIF EPARGNE NORMALE, INVESTISSEMENT ROBIEN
Exemple d'une épargne normale, vous épargner sur un compte rémunéré à 6 % 400 euros par mois pendant 10 ans soit 400x12x10= 48 000 euros. Soit environ 50 000 euros. Vous payez 2 000 euros par an d'impôts soit 20 000 euros sur 10 ans , soit un gain de 50 000 - 20 000 = + 30 000 euros. Risque aucun.
Exemple d'épargne par loi Robien, vous investissez 400 euros par mois dans l'achat d'un bien immobilier soit -400x12x10= -48 000 euros. Vous ne payez plus d'impôts soit +20 000 euros. Votre bien se revalorise de 20 000 euros soit 15 000 euros après impôts. Votre gain est de -48 000+20 000 +15 000 = -13 000 euros. Vous avez bien lu, vous avez perdu 13 000 euros!!! alors que dans une épargne classique vous avez gagnez 30 000 euros!! alors à vos calculettes!
1) LE PRET
La loi Robien est en fait l'achat d'un bien immobilier et donc un prêt immobilier consenti souvent sur 15-20- ou 25 ans. Il faut donc être conscient qu' une banque va vous prelever dans tous les cas un certain montant sur votre compte en banque. La question a se poser est etes vous prêt à investir dans l'immobilier.
2) ECONOMIE d'IMPOTS
La loi Robien vous permet de baisser vos impôts grace aux deficits fonciers qui est plafonné à 10 700 euros. Pour calculer votre économie d'impôts maximum c'est simple. Connectez vous sur le site des impôts, remplissez les cases habituelles et calculer votre impôts. Puis, dans un deuxième temps mettre 10 700 dans la case BC de la déclaration et recalculer votre impôt. La différence des deux calculs est l'économies d'impôts maximum que vous allez avoir . cette économie est maintenue sur 9 ans. Après vous avez le choix de vendre votre appartement ou de continuer à le payer sans avoir les économies d'impôts qui vont avec.
3) LE BIEN IMMOBILIER ACHETE
Privilégiez l'achat d'un bien pret de chez vous. Vous pourrez ainsi le gerér plus ou moins et ne pas avoir de frais de déplacement important, des frais d'agence etc. Cela vous permet aussi, de voir la situation de votre bien, ce qui est très important dans le cadre de la revente.
4) GESTION DU BIEN
Vous pouvez faire gérer votre bien par une agence immobilière, mais elle vous prendra environ 8-12 % de votre loyer. Sans compter les frais d'agence souvent 400 euros à chaque entrée d'un locataire et d'autres frais. L'avantage s'est que les agences ont des assurances qui couvrent les vacances et carences locatives. l'inconvénient s'est que s'est très cher. Si l'on prend par exemple un loyer de 400 euros sur 10 ans, la gestion par vous même vous rapporte 400x12x10=48 000 euros. la gestion par une agence vous rapporte 360x12x10=43 200 euros sans compter les autres frais. soit un écart d'environ 5 000 euros ce qui n'est pas rien! Des sociétes comme Insor permet d'avoir des assurances a des prix bien plus raisonnables. voir le site insor.com
5) REVENTE DU BIEN
Après les 9 ans de défiscalisation du bien, vous avez la possibilité de revendre votre bien. Attention, la plus value immobilière est de 27%. c'est à dire que si vous avez acheté votre appartement 100 000 euros et que vous le revendez 120 000 euros, soit une plus value brut de 20 000 euros, et net de 14 500 euros environ.
6) ASSURANCE
Vous avez la possibilité de souscrire une assurance loyer impayés etc auprès d'une société par exemple insor.com. Dans le cadre d'un achat package cette assurance est comprise dans les x% de frais de l'agence immobilière qui gère votre bien. Ces assurances sont plafonnées à 6 mois avec une carence de deux mois. Ils payent souvent par série de 3 mois. En clair, si votre locataire part le 31 décembre, l'assurance commence le 01 janvier. Vous devez donc payer le prêt pendant les mois de janvier et février. L'assurance vous paye ensuite les loyers correspondants hors charge fin mai. Vous devez donc avancez 5 mois de loyer! Il faut en être conscient.
7) RISQUE et FRAIS CACHES de votre investissement
Les risques sont très nombreux et malheureusement les commerciaux n'en parlent pas lors de la vente:
- la revalorisation du bien, votre bien peut prendre de la valeur comme il peut en perdre,
- il existe des risques à la location, dégradation du bien, loyers impayés, etc
- si votre appartement n'est pas loué pendant 1 an l'administration fiscale peut vous réclamer de rembourser l'économie d'impôts,
- vous êtes propiétaire d'un appartement ainsi vous devez payer la taxe foncière,
- lorque vous n'avez pas de locataire les charges de votre appartement sont à votre charge,
- si votre appartement n'est pas loué pendant la période hivernal, vous devrez le chauffer au minimum et les notes d'electricité sont à votre charge.
- si votre bien est géré par une agence à chaque rentrée d'un locataire l'agence vous facture des frais qui sont souvent un mois de loyer.
- vous devez à chaque rentrée d'un nouveau locataire payer un diagnostique catastrophe naturel,
- bien pensez que si vous changer de situation vis a vis des impôts (mariage, pacs, divorce) cela peut remettre en cause completement le montant de votre économie d'impôts.
- il faut prévoir des travaux de raffraichissement de votre appartement soit des frais à prévoir.
- pendant toutes la période de non location, vous allez devoir payer votre prêt sans avoir de revenu en face.
8) OFFRE PACKAGING
D'une manière générale ne pas prendre une offre packaging proposée par des vendeurs. ils se payent sur votre dos et en plus vous êtes pied et main lié avec eux pendant au moins un certain temps.
9) RESUME DE CE QU'IL FAUT FAIRE OU NE PAS FAIRE
- la première question à se poser c'est voulez vous investir dans l'immobilier? L'économie d'impôts ne doit pas masquer l'achat d'un bien immobilier et donc un prêt immobilier auprès d'une banque. L'économie d'impôts est souvent minime par rapport à l'achat et elle ne s'applique que sur 9 ans.
- ne surtout pas prendre une offre packaging vendu par des commerciaux, ils se payent sur votre dos.
- choisir un bien pres de chez vous, et faire évaluer le bien par des agences immobilières locales pour éviter les déboire de certains investisseurs voir le site de l'ADIM.
- si possible faire tout par vous même prendre rdv avec les impôts, prendre rdv avec votre banque, prendre rdv avec des agences immobilières locales.
- visiter les sites de personnes qui ont pas mal de problème, lire la plainte de UFC que choisir en date du 04 juin 2009, connecter vous sur le site de l'ADIM.
10) COMPARATIF EPARGNE NORMALE, INVESTISSEMENT ROBIEN
Exemple d'une épargne normale, vous épargner sur un compte rémunéré à 6 % 400 euros par mois pendant 10 ans soit 400x12x10= 48 000 euros. Soit environ 50 000 euros. Vous payez 2 000 euros par an d'impôts soit 20 000 euros sur 10 ans , soit un gain de 50 000 - 20 000 = + 30 000 euros. Risque aucun.
Exemple d'épargne par loi Robien, vous investissez 400 euros par mois dans l'achat d'un bien immobilier soit -400x12x10= -48 000 euros. Vous ne payez plus d'impôts soit +20 000 euros. Votre bien se revalorise de 20 000 euros soit 15 000 euros après impôts. Votre gain est de -48 000+20 000 +15 000 = -13 000 euros. Vous avez bien lu, vous avez perdu 13 000 euros!!! alors que dans une épargne classique vous avez gagnez 30 000 euros!! alors à vos calculettes!
